التعريف الموجز بالقانون
رقم (10) لعام 2018
يعتبر القانون 10 تعديلاً للمرسوم التشريعي 66 لعام 2012 ويقضي هذا القانون بالسماح بإنشاء مناطق تنظيمية في جميع أنحاء سوريا، بهدف معلن هو إعادة الإعمار وهدف خفي هو سلب الملكية من أصحابها وإعادة توزيعها بما يحقق هدف الإثراء وتغيير التركيبة السكانية، ولا يحدد القانون معايير للمنطقة التي يستهدفها ولا يضع جدولا زمنيا لتعيين المناطق. فقط تُعيَّن المناطق كمناطق تنظيمية وفق مرسوم. وعلى الهيئات العقارية إنجاز قائمة بأصحاب العقارات تقدمها السلطات المحلية وخلال 45 يوم يتم اعلان أسماء المالكين ومن لم تدرج ملكيته بالقائمة عليه خلال شهر تقديم وثائق لإثبات الملكية في حال عدم تقديمهم الوثائق يمكنه رفع دعوى في غضون 30 يوم أمام السلطات المحلية , بعد ذلك يسقط حقه بالعقار و يصبح ملكاً للوحدة الادارية .و بعد سلسلة من الاجراءات تنقل ملكية كافة العقارات الى اسم الشخصية الاعتبارية الجديدة و هي ( المنطقة التنظيمية ) و تتحول ملكية المواطنين الى (مجرد أسهم ) في المنطقة التنظيمية و يمكنهم التصرف بها بواحد من ثلاث خيارات التخصص بالمقاسم. أو المساهمة في تأسيس شركة مساهمة أو البيع بالمزاد العلني. عند البدء بتنفيذ المشروع على كل مقيم في المنطقة المغادرة (بما يشبه الاخلاء القسري) لقاء تعويض يعادل إيجار عامين للمستأجرين. وبدل إيجار لأربع سنوات للمالكين.
كامل البحث موجود بملف / pdf / المرفق
المحامي أحمد صوان
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الترجمة الانكليزية لبحث القانون رقم (10) لعام 2018
وأخطاره على الأملاك العقارية للسوريين
القانون 10 لغة انكليزية
Act no. 10 of 2018 and its dangers on Syrian real estate properties
– ٢٢ يونيو، ٢٠١٨
Attorney Ahmed Sawwan
Syrian Legal Forum
Act no. 10 of 2018 and its dangers on Syrian real estate properties
Introduction:
This act is considered the most dangerous link within a long chain of consecutive legislations targeting real estate property in Syria, and the problems facing this research through proving the following hypothesis: “Act no. 10 of 2018, contrary to announced reasons, hides behind it highly suspicious purposes leading, as a result, to the seizure of Syrian properties in a lot of regions.”
Methodology used: Descriptive and inductive.
Section I:
Historic Introduction:
Syrian Land Registry:
Since the year 1926, the Syrian Land Registry was considered a safe haven for citizens that helps in documenting their real estate properties, and with the years, the public sectors and individuals have had their confidence in it strengthened and in many respects: Syria is proud of the system of laws and the real estate legislations in force, as it is one of the world’s finest legislations and through the decades this piece of legislation has gained a lot of trust from the public for the following reasons:
The real estate legislations have guaranteed property stability in Syria for decades.
These laws have identified ownership in a very strict manner by means of cadastral mapping that were put in place during the process of identification and editing.
The laws had erga omnes entitlement.
The Land Registry provides guarantees to right-holders through precautious restrictions on property sheets (like foreclosure indications, protective custody…etc.)
The Land Registry adopts the principle of publicity (i.e. every citizen has the right to request any real estate property’s statement in order to identify the owner and his share and other bonds that can be on his statement and this guarantees reassurance in dealing with real estate for people who want to trade in it.)
The Civil Code is the basis of all laws, from this we can deduce the importance and the weight of the Syrian Land Registry through the numerous sections present in the Civil Code that address laws from this registry such as article 825 which states: “Property rights can be acquired and transferred by registering it in the Land Registry.” And article 835 that states: “Seizure does not authorize the acquisition of any property rights of a property that is registered in the Land Registry” and article 925 that states: “Ageing does not apply to the rights stated in the Land Registry.”
The dangers of the laws that affect the land registry:
The stability of real estate in Syria throughout the decades is the result of the cohesion of the system of property legislations, and this point shows the dangers of making any change to it as it will have an ill-will factor to it.
The issuing of several acts, one of which is act no. 10 of 2018, and the decrees that had the intention of seizing the properties of Syrians in a very discriminatory way and had malicious intent, is considered a crime that targets the sanctity of property ownership that is protected by the constitution.
Following are some of the new acts that targeted property ownership:
Act no. 11 of 2008 that deals with Arab and foreign individuals’ ownership, and act no. 11 of 2011 that regulated the ownership of non-Syrians in the Syrian Arab Republic.
Legislative decree no. 66 of 2012 deciding to establish two organizational areas in the Damascus governate within the general mapping.
Act no. 15 of 2012 allowing the establishment of housing-finance companies.
Legislative decree no. 25 of 2013 that states the permissibility of reporting in paper should exceptional circumstances arise.
Act no. 23 of 2015 on the implementation of mapping and city construction.
The Civil Proceedings Law no. 1 of 2016 and the new guidelines in reporting.
Legislative decree no. 11 of 2016 on the suspension of the documenting of real estate registrations by the legal entities and the record-keeping of properties in the Land Registration service centers that are closed due to the ongoing security situation.
Legislative decree no. 12 of 2016 on the consideration of digital copies of property rights, taken from the property sheets in the public body and legally mandated, to be evidential in nature.
Act no. 33 of 2017 that organizes the recreation of partially or completely damaged or lost real estate documents.
Act no. 10 of 2018 on the permissibility of establishing a regulatory area or more within the general organizational chart of the administrative units with a decree at the suggestion of the Minister of Local and Environmental Administration, and the modification of legislative decree no. 66 of 2012.
Legislative decree no. 63 of 16/09/2016 that entitles law enforcement and security systems to seize the funds of detainees or convicts of offences that undermine State security and the delegation of the Minister of Finance to take the interim measures on properties belonging to the accused individuals.
Section II:
Brief definition of act no. 10 of 2018:
Act no. 10 is considered an amendment to legislative decree no. 66 of 2012, and demands that the creation of regulatory areas all over Syria with the stated objective of rebuilding and a hidden one of seizing ownership from the rightful owners and redistributing it with the purpose of enrichment and changing the city’s demographic composition. This act does not specify any criteria to the targeted area and does not establish any timelines for it. The areas are chosen based on a decree and the real estate authorities are to prepare a list of property owners that is provided to the local authorities, and within 45 days, the names of the owners are announced and the individuals who have not had their ownership listed should provide documents proving their ownership within a period of 30 days. If they are not able to produce said documents they have the right to file a case before the local authorities within 30 days, after which their property ownership rights are dropped and the property becomes owned by the administrative unit. After a series of procedures, the ownership of all the properties is moved to the legal personality (the administrative unit in this case) and the citizen’s ownership turns to shares in said properties in the administrative unit, with which they have three actions that can be taken, privatizing the departments, contributing to establish a joint-stock company or auctioning them. All residents are required to vacate the premises (with what resembles a forced eviction) at the start of the project, for a compensation of 2 years’ worth of rent for tenants and 4 years for owners.
Section III:
Provisions of the law and implementation mechanisms:
Chapter I:
Initiating the implementation of the law and the property owner invitation procedures and the formation of assessment committees:
Article 1 states that: “by the suggestion of the Minister of Local and Environmental Administration, a decree is issued stating the formation of a regulatory area or more within the general organizational chart of the administrative units defined in the legislative decree no. 107 of 2011 based on studies and certified and detailed master plans and to perform a study of economic viability.”
This act has given a carte blanche to the administrative authority from three sides: 1- The area of effect, as it includes all of Syria. 2- It is not limited to any situation or fixed state (like a completely destroyed area). 3- It is absolute and free of any controls as no criteria or application circumstance has been set, with no time limit as well.
Under the text of articles 5 and 6, the administrative unit (which is the governate, the city, the town or the communal) can ask the Real Estate Interests Directorate to prepare a list of property owners which matches the real estate bonds, then a committee is formed to take stock of the area’s real estate. The owners are then called upon through local newspapers and some form of media broadcast to perform two different processes:
To declare their rights by submitting a request with all supporting documents.
To appoint a local chosen individual and to state the latter’s residence.
Relatives of the fourth degree (such as Parents, grandparents, grandchildren, brothers, uncles from the father’s and the mother’s side, cousins from both sides) and legal representatives are also allowed to perform this process on the owners’ behalf.
A committee of five (3 from the government and 2 from the owners) is then formed to evaluate the properties, this allows the Administrative Authority to take control of the estimation. Objections on the evaluation may be submitted to the Court of Appeal which in turn decides on challenges in chambers with an agreed ruling, which means it does not satisfy any condition for a fair trial and does not give way for the defendant to provide their arguments to prove the injustice that took place.
Commissions to resolve disputes and objections on ownership are also formed with the members entirely from the Executive Branch! While these commissions are of a judiciary nature, this procedure is considered unconstitutional as it strips the judicial authority of its jurisdiction.
Article 6 requires the owner to submit an application stating their place of residence within a month, the reasoning behind that is to identify the owners who are residing in their properties and thus in turn identify the ones who left their properties and to exclude them.
Chapter II:
Consultancy firms, area specific financial fund and the free land excision:
After stripping the ownership and moving it from the names of its owners to the Regulatory Area where the latter is considered a legal personality replacing all the owners in it. The Administrative Unit then calls upon the owners mentioned in the public listings to have a look at it in form of an announcement in one of the local newspapers. We have to point out the shortcomings of this form of announcement since it is almost impossible to inform all the owners because of their displacement due to them being under security prosecutions. The act has also specified the form of record keeping for the information present in the shares register to be digital, and not physical on paper!!
Article 19 states that: “The Administrative Unit should prepare integrated studies of the infrastructure with the aid of specialized consultancy firms” These firms are private offices that have no known nationalities or authorities which leads to more doubts and fears of the involvement of foreigners in the mapping and ownership.
Article 20 talks about establishing a special fund for every area to cover the area’s organizational expenses and is funded by bank loans and revenues from exchange or shared contracts with specialized legal entities in exchange for giving them shares in the organizational departments belonging to the administrative unit.
The danger of this article lies in the fact that giving ownership to legal entities without establishing their status (are they private companies? If so, what nationality are they) and this opens up the way to manipulations to change the owners in accordance with plans to change the demography.
Chapter III:
Moving from Share ownership to department ownership and the three available options:
Departments are allocated and their ownership moved and registered in the land registry under three options based on the preference of the organizational department shareholders:
Privatizing the departments.
Contributing to establish a joint-stock company to buy, sell and invest the departments.
Auctioning them.
First: the option of privatizing a department:
After the owner takes a look at the organizational chart, they specify their choices of privatizing a department individually and in partnership with other entities depending on their number of shares that entitle them to own a full department or an equity share of it.
Second: Entering in a joint-stock company:
This is done by entering in partnership with a closely held joint-stock company that invests in departments, where the shareholder brings their shares in kind portion to the joint-stock company thus moving from a shareholder to a business partner and an investor in the organizational area’s department according to corporate law and the organizational unit has the right to deny the investment demand on pretense of privatizing a whole number of shares in the department and in this way the investment demand of the shareholder is denied. In this way, they are forced to (what resembles an adhesion contract) transfer their demand to the third option which is the auctioning of their shares.
Third: The auctioning of shares:
The last resort of an owner who is not able to sell their shares in a consensual manner, and was not able to privatize a department or become a partner in a joint-stock company. Here, the administrative unit takes the initiative to auction these shares as stated in article 32.
The legal loopholes in this option contain a lot of risks to the owner, such as the delay of the payment of dues or the settlement in installments that last months or years (for example a payment every six months) using the excuse of the presence of signs that need years to be counted. Article 32/H states that the sold department’s values are to be encashed after processing all the prohibiting factors, the rights in rem and the due mortgages on their shares in the real estate.
Chapter IV:
The state of occupants, tenants and building owners in areas of violations, the uncertainty of their rights and rent compensations, the rights of farmers in farm lands and the organization of commissions:
Occupants of buildings that are in violation areas are not owed any compensation other than rent. Also, occupants who are non-eligible for alternative accommodation are given compensation with the amount of only two years of rent. On the other hand, eligible occupants are given compensatory rent for all the period up until they are given the alternative accommodation. If the area contains farm lands then it will entail rights to farmers or farms which follow the compensations based on the Agricultural Relations Act.
Articles 44, 45 and 51 set the rules of compensating occupants and farmers and providing alternate accommodations, this proves that inhabited properties and farmlands fall within the scope of this law and there is no need of including them in any act of organization, seizure or beautification as these are used and invested properties, the owners of which have no intention of including it in the organization and have it demolished!
Chapter V:
The risks and loopholes of this law:
Inappropriate conditions for the application of this law: due to the exploitation of the absence of the detainees and the displaced and the persons wanted for security reasons and the impossibility of their presence before the commissions in the given grace periods to provide proof of ownership and their relatives’ fear of representing them.
That being said, the given grace periods are very short and the power of the courts to look into the challenges in chambers without the presence of the parties drops the label of a fair trial and leads to loss of rights.
The issuing of this law came at the same time as the forced eviction of the people of Al Ghouta, which suggests that the objective of this law is to consolidate the displacement and the redistribution of properties to people other than the original owners.
The law is applied to destroyed and safe areas, to areas that are organized and ones that are in violation and is applied based on an economic feasibility study, so the aim of this law is speculation and the state, relying on its wealth, enters the bid as a trader facing the weak citizens. So, this law will help in enriching the state at the expense of the citizens.
If the owner does not provide proof of ownership within 30 days, his ownership might be passed to the administrative unit of the organizational area.
The committee that is formed to evaluate the properties is made up of five members (3 from the government and 2 from the owners), which makes this committee lean more towards the state.
All objections to the evaluations are submitted before the court of appeals that looks into the challenges in chambers without the presence of the parties, which drops the label of a fair trial.
The Administrative Unit prepares integrated studies of the infrastructure with the aid of specialized consultancy firms that are private offices that have no known nationalities or authorities.
A special fund is established for every area to cover the area’s organizational expenses and is funded by bank loans and revenues from contracts with specialized legal entities in exchange for giving them shares in the organizational departments. The danger of this article lies in the fact that giving ownership to legal entities without establishing their status (are they private companies? If so, what nationality are they) and this opens up the way to changes in the demography.
Article 21 contains a provision that is unjust for the owners as it allocates them a floor area that represents 80 percent of the land, thus, conning them out of most of their property space (since there is a difference in units between a floor area and a land area, it takes away land area from owners and gives them back floor areas!)
All record keeping is done digitally, this form of record keeping is of a weak credibility as opposed to a physical one, which can lead to manipulations!
Recommendations and outputs
This law must be abolished as it results, in consequence, to the illegal seizure of the ownership of a vast number of Syrians who are unable to provide their ownership documents.
This law is unconstitutional as it targets the right of ownership which is protected by the constitution.
The law is in conflict with the Pinheiro Principles that are approved by the United Nations to protect property and restore housing. Article 15.8 of these principles states that “States shall not recognize as valid any housing, land and/or property transaction, including any transfer that was made under duress, or which was otherwise coerced or forced, either directly or indirectly, or which was carried out contrary to international human rights standards”
Despite the illegality of this law, it is always helpful to remind owners on how to deal with it:
The owner should always safely keep their ownership documents (i.e. certified title deeds from procurement agencies, limitation of succession documents, court decisions, normal signed sales contracts… and it is advisable that these contracts be localized at a notary, which means saving the contracts with the notary as a deposit and receiving in turn a certified copy clearly mentioning that the original is saved at the notary’s with a number and a date as per article 9 of the Law on Public Notaries /15-2014/.)
Regular contract reconciliation (or what is called clearing the bond by payment of a fiscal stamp at the financial communities) is a very useful process as it provides the bond additional strength by having a date stamped on it and in turn makes it a valid bond by virtue of the Evidence Act.
Saving any additional document that might be used as supporting document to the ownership document (such as taxation receipts, building violation tickets, municipality or ministry of finance issued documents related to the property.)
What we can do to face it: the question that we have to ask is how can we face an unjust law? Doctor Hussam Al Hafeth said in a statement to Enab Baladi Journal: with regards to the recognition of the legitimacy of the laws passed in Syria, the United Nations has no authority to say whether they are valid laws or not, or that the regime is legitimate or not. There are international legal mechanisms (the international human rights law) and mechanisms from the judicial side within the United Nations (the Human Rights Council) that the aggrieved can seek to complain about certain policies of any regime that commits crimes (like the Syrian regime) against its citizens, and these can be resorted to shed light on the violations that the Syrian people are subject to under these laws that are enacted by a regime that is illegitimate.
References:
Act no. 10 of 2018 on the permissibility of establishing a regulatory area or more within the general organizational chart.
The Syrian Civil Code.
Detailed study on the fate of real estate ownership in the organizational area covered by the act no. 10 of 2018 published on 13/04/2018 on the facebook page of Lawyer A’aref Al Shaa’al.
The Land Registry Act no. 188 of 1926 and its modifications.
The United Nations document, the Commission on Human Rights, the Economic and Social Council, the Paulo Sergio Pinheiro Principles on housing and property restitution for refugees and displaced persons and the final report of 2005.
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Syrian Legal Forum
Attorney Ahmed Sawan
ARAB REFORM INITIATIVE Admin
Attorney Ahmed Sawan
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الترجمة الفرنسية
لبحث القانون رقم (10) لعام 2018
وأخطاره على الأملاك العقارية للسوريين
Les risques apportés par la loi n°10 de 2018 sur la propriété foncière en Syrie
– ٢١ يونيو، ٢٠١٨
Les risques apportés par la loi n°10 de 2018 sur la propriété foncière en Syrie
Forum légal syrien (SLF)
Maître Ahmad Sawan
Introduction
Cette loi est la plus dangereuse d’une longue série de législations successives visant la propriété foncière en Syrie. La problématique de cette étude se résume dans l’hypothèse suivante : “la loi 10 de 2018, dissimule, à l’inverse de la réalité et des motifs annoncés, des fins suspectes dont le but est de mettre la main sur les biens des Syriens dans plusieurs régions.”
La méthode suivie dans cette étude repose sur la description et la déduction
Chapitre I
– Aperçu historique :
• Registre foncier (le cadastre) en Syrie :
Depuis 1926, le registre foncier en Syrie a été un refuge pour les citoyens afin d’approuver officiellement leurs biens immobiliers, et au fil du temps, la confiance y a été établie par tous les organismes publics et les particuliers. Par ailleurs, la Syrie se distinguait par son système de lois et de législation foncières, qui était, durant des décennies, l’un des meilleurs systèmes fonciers au monde. Ce système foncier a gagné une grande confiance auprès des citoyens pour les raisons suivantes :
1. La législation foncière a assuré la stabilité de l’immobilier en Syrie pendant des décennies.
2 – Ces lois ont déterminé la propriété de façon contrôlée en adoptant des cartes cadastrales confirmées lors de l’identification et de la création du registre.
3. Les registres cadastraux ont été une preuve absolue face au tiers
4. Le cadastre fournit les garanties aux détenteurs de droits par le biais des conditions de réserve qui sont rattachées sur les cases foncières (telles que les hypothèques, les procès, la confiscation provisoire, etc.)
5. Le registre foncier adopte le principe de la transparence, c’est-à-dire que tout citoyen a le droit de demander un relevé de propriété de n’importe quelle propriété foncière, afin qu’il puisse connaître le propriétaire légal ou sa part actionnelle. Et ainsi savoir toutes les restrictions et les hypothèques figurant dans le dossier de tel ou tel bien immobilier. Cela rassure les deux parties lors de la vente ou de l’achat.
6 – Le cadastre en Syrie se distingue par de nombreuses lois inspirées du code civil syrien, parmi ces dispositions très importantes on cite : l’article 825 : Le changement du propriétaire des droits réels immobiliers passe via le cadastre. L’article 835 stipule que la mainmise sur un bien ne permet d’obtenir aucun des droits réels inscrits dans la cadastre. L’article 925 dispose : La prescription ne s’applique pas aux droits inscrits au cadastre.
• Risques des lois affectant le cadastre
La stabilité de la propriété foncière en Syrie au cours des décennies est due à la cohésion du système de la législation immobilière, d’où l’idée que tout changement de ce système sera perçu comme une mauvaise intention.
La promulgation d’une série de lois, dont la loi 10 de 2018 et les décrets visant à saisir les biens de certains Syriens de manière discriminatoire et malveillante, est un crime qui sape le caractère sacré des biens protégés par la constitution.
Voici quelques législations dont l’objet est la propriété foncière :
1 – Loi n ° 11 de 2008 sur les droits des arabes et des étrangers à la propriété et Loi n ° 11 de 2011 réglementant l’acquisition des non-Syriens en république arabe syrienne.
2 – Décret législatif n ° 66 de 2012 établissant deux zones réglementée dans le gouvernorat de Damas au sein du plan général.
3 – Loi 15 de 2012 permettant la création des sociétés de financement immobilier.
4 – Décret législatif n ° 25 de 2013 autorisant la notification dans les journaux lors des circonstances exceptionnelles.
5 – Loi n ° 23 de 2015 sur l’exécution de la réglementation et de l’urbanisation.
6 – Le code de procédure n ° 1 de 2016 et les nouveaux principes de notification.
7 – Décret législatif n ° 11 de 2016 sur la cessation de l’enregistrement des droits immobiliers dans les autorités habilitées par la loi à tenir les registres de propriété dans les services fonciers fermés en raison de la situation de sécurité d’urgence.
8 – Décret législatif n ° 12 de 2016, déterminant que la version numérique des actes concernant les droits réels mobiliers issus du registre foncier tient un caractère prouvé.
9. Loi n ° 33 de 2017 réglementant la reconstitution d’un document immobilier perdu ou partiellement endommagé ou incomplet.
10 – Loi n ° 10 de 2018, autorisant la création d’une ou plusieurs zones réglementaires dans l’la carte générale des unités administratives par décret sur proposition du ministre des collectivités locales et de l’environnement, ainsi que la modification de certains articles du décret législatif n ° 66 de 2012 –
11 – Décret législatif n° 63 du 16/9/2012, qui habilite la police judiciaire et les services de sécurité à saisir les fonds des détenus et les accusés de crimes qui portent atteinte à la sécurité de l’État. Ceci avec l’autorisation du ministre des finances afin de prendre des mesures de réserve sur les biens appartenant aux accusés.
Chapitre II
Brève définition de la loi 10 de 2018
La loi n°10 est un remaniement du décret 66 de 2012 autorisant la mise en place de zones de réglementation à travers la Syrie, avec deux intentions : l’une, déclarée officiellement, est la reconstruction et l’autre, dissimulée, a pour but de retirer la propriété de ses détenteurs et de redistribuer ces biens. Ceci va augmenter l’enrichissement de certains comme il va engendrer des changements démographiques. En outre, la loi ne précise pas de normes pour les zones ciblées, ne propose aucun calendrier pour désigner ces zones. Elle mentionne seulement qu’il s’agit des zones réglementées selon le décret susmentionné. Elle ordonne les directions foncières de rétablir des listes des propriétaires soumises par les autorités locales, et dans les 45 jours les noms des propriétaires seront annoncées. Quant à ceux qui ne sont pas inscrits sur la liste, ils doivent apporter tous les documents et les preuves nécessaires dans un délai d’un mois. En cas d’impossibilité de faire parvenir les documents nécessaires, ils peuvent former un procès devant les pouvoirs locaux. Sinon la propriété passe automatiquement à l’unité administrative concernée. Après une série de procédures, la propriété de tous les biens immobiliers est transférée au nom de la nouvelle entité légale (la zone de réglementation) La propriété des citoyens est simplement transformée en « actions » dans la zone réglementée. La propriété sera gérée selon trois possibilités : un terrain de construction, création d’une entreprise participative ou vente aux enchères. Lors de l’exécution du projet, chaque résident dans la zone doit partir (ce qui ressemble à l’expulsion forcée) contre une compensation équivalente à deux ans de loyer pour les locataires, et à quatre ans de loyers pour les propriétaires
Chapitre III
Les dispositions de la loi et les modalités de l’exécution
Section I
L’exécution de la loi, l’examen des procès des propriétaires et la constitution des comités de valorisation
Article (1) : Vu des études et des cartes générales et détaillées légalisées, Vu des études à finalité économique confirmées, Et sur proposition du ministre des collectivités locales et de l’environnement., un décret d’établir une ou plusieurs zones règlementées dans le plan urbain général des unités administratives définies par le Décret Législatif n ° 107 de 2011, a été pris.
Cet article a donné autorité absolue au pouvoir administratif selon trois aspects :
a-Absolue au sujet de l’endroit, l’endroit signifie ici la Syrie entière.
b-Aucune spécificité ou particularité n’y est mentionnée (telles que les zone complètement détruites.)
C -aucune soumission au contrôle n’y apparaît, pas de modalités d’exécution ni limite de temps.
Conformément aux dispositions des articles 5-6, l’unité administrative, à savoir : le gouvernorat, la ville ou la municipalité, demande à la direction des affaires foncières :
-d’établir une liste des propriétaires des biens en conformité avec les restrictions immobilières- de former un comité pour recenser l’immobilier de la région.
-d’inviter les propriétaires via un journal local et dans un moyen médiatique pour mener deux actions indépendantes :
(A) de reconnaître leurs droits confirmés par les documents accompagnés.
(B) Chaque propriétaire doit nommer (le domicile choisi) et déclarer son lieu de résidence.
Les proches des propriétaires jusqu’au quatrième degré, à savoir les parents, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs, oncles et cousins, ainsi que le procuré légal, peuvent effectuer ces procédures.
Un comité pour estimer la valeur de l’immobilier se compose de cinq personnes ! dont trois du gouvernement et deux des propriétaires, ce qui donne la supériorité du pouvoir administratif. Les objections à l’évaluation doivent être soumises à la Cour d’appel, qui statue sur les recours devant la chambre d’instruction par une décision définitive. Autrement dit, aucune des conditions d’un procès équitable n’est respectée et d’autant plus que le demandeur ne pourra présenter ses moyens de défense afin de prouver l’injustice subie.
L’ensemble des membres des comités pour résoudre les différends et les objections à la propriété sont constitué du pouvoir exécutif ! Cette mesure est considérée inconstitutionnelle ” car cette juridiction est l’une des compétences de la justice.
L’article 6 oblige le propriétaire à présenter dans un délai d’un mois une demande de désignation de la résidence choisie afin d’identifier les propriétaires qui résident sur leurs sites immobiliers, et donc d’identifier ceux qui les ont quittés, pour exclure enfin toute personne n’ayant pas déclaré sa résidence.
Section II
Maisons d’experts, fonds financiers de la région et déductions gratuites :
Après avoir transféré la propriété à la zone de réglementation, celle-ci remplace tous les propriétaires et elle devient le nouveau propriétaire. L’unité administrative invite alors les titulaires des droits, mentionnés sur les listes déclarées pour examen dans un journal local. Nous rappelons ici les lacunes concernant la notification, car la plupart des propriétaires sont des déplacés et craignent les poursuites des renseignements en cas de retour. La loi définit la sauvegarde des données du cadastre sous format électronique, et non pas sous format papier.
L’article 19 stipule que “L’unité administrative prépare des études intégrées de l’infrastructure en s’appuyant sur des maisons d’expertise spécialisés”.
Ces maisons sont des bureaux privés, dont les nationalités ou les références sont inconnues, ce qui soulève d’autres doutes et préoccupations concernant l’entrée d’entités étrangères supplémentaires impliquées dans la planification et la dépossession.
L’article 20 prévoit la création d’un fonds spécial pour chaque région afin de couvrir les dépenses de cette zone de réglementation. Il est financé par des emprunts auprès des banques et par le produit de contrats d’échange ou de participation avec des personnes morales compétentes en échange de la propriété d’actions dans les lotissements règlementés appartenant à l’unité administrative.
La gravité de cet article réside dans le fait que ces personnes morales, les nouveaux propriétaires, n’ont pas de statut identifié (sont-elles des sociétés privées ? quelle est leur nationalité ?), ce qui permet de modifier les propriétaires dans la mise en œuvre des plans de changement démographique.
Section III
Passage de la propriété des actions à la propriété des terrains de construction et les trois options disponibles.
Les divisions sont distribuées, transférées et enregistrées dans le registre foncier selon les trois options souhaitées par les actionnaires des lotissements réglementaires.
1 – Attribution des lotissements
2 – Contribution à la création d’une société participative pour construire, vendre et investir les actions.
3 – Vente aux enchères publiques.
I- Attribution des lotissement)
Après que le propriétaire a été informé de l’organigramme, il doit opter pour la propriété individuelle d’un terrain ou associé avec un tiers, cela dépend de la quantité des actions qu’il a en possession.
II – Entrée dans une société participative :
Selon cette option, le propriétaire passe en actionnaire, ses actions sont l’équivalent d’une part réelle dans cette entreprise par actions. Il devient alors associé et non propriétaire conformément à la loi des sociétés. L’unité administrative peut ne pas accepter la demande de souscription sous prétexte d’attribution d’un nombre réel des actions et de cette façon elle peut refuser la demande d’un actionnaire…elle lui impose alors ce qui s’appelle (contrat d’adhésion) pour convertir sa demande à la troisième option qui est la vente aux enchères.
III- vente aux enchères:
C’est le dernier recours du propriétaire qui ne peut vendre ses parts de manière satisfaisante, ni se procurer un terrain ni contribuer à la société, l’unité administrative commence alors à mettre ces actions en vente aux enchères, comme prévu à l’article 32.
Les failles dans cette option : le propriétaire subit des risques tels que l’atermoiement des cotisations et des échelonnements des paiements sur des mois ou des années “un paiement tous les six mois »; sous la prétention de l’existence de gages qui peuvent nécessiter plusieurs années pour arriver à être rayés. L’article 32/I : la valeur des parcelles vendues sera créditée après traitement de tous les signes de prévention de la disposition, des droits réels et des hypothèques rattachées aux biens fonciers
Section IV
Conditions des occupants et des locataires, des propriétaires de bâtiments dans les zones d’irrégularités et leurs droits, l’indemnisation des loyers, les droits des agriculteurs dans les terres agricoles et l’organisation des comités.
1. Les occupants des bâtiments des zones irrégulières ne peuvent prétendre à aucune indemnité autre que celle pour le loyer. Les personnes qui ne sont pas éligibles au logement alternatif ont seulement droit à une compensation de loyer de deux ans. Alors que les bénéficiaires du logement alternatif ont droit à une indemnité de loyer jusqu’à ce qu’ils soient transférés à un autre logement de remplacement. Si la zone réglementée comprend des terres agricoles, l’indemnisation est alors définie par la loi des relations agricoles.
2. Les articles 44/45/51 / précisent les règles d’indemnisation des locataires et des agriculteurs et la mise à disposition des logements alternatifs, ce qui prouve que la loi affecte les biens immobiliers occupés ainsi que les terres agricoles. Il n’est donc pas nécessaire de les affecter à un quelconque processus d’urbanisation, d’acquisition ou d’amélioration de biens immobiliers{parce que ces propriétés sont déjà en usage, leurs propriétaires ne veulent pas les remettre au projet de d’urbanisation, afin qu’ils soient démolis.
Section V
Risques et failles de cette loi :
1. Les circonstances non favorables à l’application de cette loi : Beaucoup de syriens sont soit détenus, soit déplacées ou soit recherchées par les renseignements, donc, il est impossible pour eux de se présenter devant les commissions dans les délais légaux pour prouver leurs propriétés. Leurs proches craignent de les représenter devant ces commissions.
Aussi le temps pour soumettre des objections est très court. Les tribunaux peuvent examiner les objections à la chambre d’enquête sans inviter les parties en question, ce qui viole les conditions et les normes d’un procès équitable, et conduit à la perte de droits.
2. La simultanéité du déplacement forcé de la population d’Al-Ghouta et l’annonce du décret révèle que les objectifs de la loi sont d’approuver le déplacement forcé et de réaffecter la propriété des biens immobiliers aux non-propriétaires.
3 – Cette loi s’applique aux zones détruites et non détruites ou dans les zones d’irrégularités. Elle sera mise en œuvre sur la base de l’étude de faisabilité économique: c’est-à-dire que l’objectif de la loi est effectivement spéculatif, l’État riche rentre, en tant de commerçant, en concurrence face au citoyen pauvre. La loi participe alors à enrichir l’État au détriment du citoyen.
4. Si le propriétaire ne revendique pas la propriété dans les 30 jours, sa propriété peut être transférée à l’unité administrative dans la zone de réglementation.
5- Une commission de valorisation des biens immobiliers est composée de cinq membres. 3 viennent de la part de l’État et 2 des propriétaires, ce qui rend la décision partiale en faveur de l’État.
6. Les objections à la valorisation doivent être soumises à la cour d’appel, qui rend sa décision définitive à la chambre d’enquête sans que les parties n’y soient invitées. Donc les conditions d’un procès équitable ne sont pas réunies.
7 – L’unité administrative prépare des études d’infrastructure par l’intermédiaire de maisons d’expertise spécialisées. Et ces maisons d’experts spécialisées sont des bureaux du secteur privé, desquelles les nationalités, les références ou les orientations ne sont pas connues.
8 – Un fonds spécial est créé pour chaque région pour couvrir ses dépenses, il est financé par les emprunts bancaires et les gans des contrats avec les personnes morales, en contrepartie de la propriété des parts des sites réglementés. Le danger de cet article est que les nouveaux propriétaires n’ont pas de statut identifié (sont-elles des sociétés privées ? Quelles sont leurs nationalités ?) ce qui facilitera le changement démographique.
9 – L’article 21 contient un texte injuste à l’égard des propriétaires, car il leur attribue une superficie représentant 80% du terrain, mais à l’étage. Cet article ôte par la fraude la plus grande partie de la superficie de leurs biens, car on enlève du propriétaire un terrain et on lui donne l’équivalent en espace à l’étage.)
10. Les données du registre des actions sont conservées électroniquement.Cette méthode de conservation est relativement peu fiable par rapport au document papier. Ceci donne donc place pour la manipulation !
Conclusion et recommandations :
1 – Cette loi doit être annulée car elle entraîne la saisie illégale de la propriété d’un grand nombre de Syriens qui ne peuvent pas prouver leur identité ou prouver leur propriété.
2 – Cette loi est inconstitutionnelle car elle vise le droit de la propriété protégée par la Constitution.
3. Cette loi s’oppose aux principes de (Pinheiro) adoptés par l’Organisation des Nations Unies concernant la restitution des logements et des biens dont le paragraphe 15-8 stipule : “Les États ne reconnaîtront pas comme valide toute transaction portant sur des logements, des terres et/ou des biens, y compris toute cession, effectuée sous la contrainte ou en recourant de façon directe ou détournée, à la pression ou à la force, ou qui a été réalisée en violation des normes internationales relatives aux droits de l’homme”.
Donc, les États doivent prendre des mesures immédiates pour abroger les lois injustes ou arbitraires, ainsi que les lois qui ont des effets discriminatoires sur le droit à la restitution des logements, des terres et des biens, et assurer des recours aux personnes affectées par l’application antérieure de ces lois.
4. Malgré l’illégalité de cette loi, il serait utile de rappeler aux propriétaires quelques conseils pour y faire face
A- Chaque propriétaire doit conserver les documents qui prouvent sa propriété tels que les titres de propriété, les procurations d’achat certifiées par le notaire, l’inventaire des documents d’héritage, les décisions de justice, les contrats de vente. Il est conseillé d’enregistrer ces contrats auprès du notaire et en garder une copie conforme légalisée. Conformément à l’article 9 du code du notariat. / 15-2014.
B- La mise à jour de certains contrats en payant le droit de timbre auprès des services financiers : est une procédure utile car elle apporte au document une force supplémentaire en confirmant la date. Et en fait un support acceptable pour prouver conformément à la loi sur la preuve.
C- Conserver tout document qui peut être utilisé comme preuve de propriété, tels que les reçus des services fiscaux, les procès d’infraction de construction et des documents émis par la municipalité ou des finances concernant la propriété.
5- La question se pose: comment pouvons – nous faire face à cette loi injuste?, le Dr Hussam Al – Hafiz répond dans le journal (Enab Baladi): en ce qui concerne la reconnaissance de la légitimité des lois promulguées en Syrie, l’ ONU n’a pas l’autorité de dire que ces lois sont légales ou non, d’autant plus de dire que le système est légitime ou pas, mais Il existe des mécanismes juridiques internationaux (droit international des droits de l’homme ) et il existe des mécanismes des droits de l’homme au sein des Nations Unies (Conseil des droits de l’homme), auxquels les personnes touchées peuvent recourir pour déposer plaintes contre des régimes politiques commettant des crimes contre ses citoyens tels que le régime syrien. Ces moyens peuvent être utilisés pour mettre en évidence les abus contre les citoyens syriens en vertu de lois émises par un régime illégal. On peut y avoir recours afin de mettre en lumière les violations et les abus du régime syrien, non légitime, contre son peuple par le biais de ces lois.
Références :
– Loi n ° 10 de 2018 qui permet la création d’une ou plusieurs zones réglementées au sein de l’organigramme.
– Code civil syrien.
– Une étude détaillée de la destinée de la propriété immobilière dans la zone opérationnelle couverte par la loi 10/2018 publié le 13/4/2018 / page sur Facebook avocat Arif Shaal.
– Loi du registre foncier n ° 188 de 1926 et ses amendements.
– Document de la Commission des droits de l’homme Principes de Paolo Sergio Pinheiro sur la restitution des logements et des biens pour les réfugiés et les personnes déplacées Rapport final de 2005
Forum légal syrien (SLF)
Maître Ahmad Sawan
Traduit par Ali Alhamdan
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